Facebook
Google+
Notes ofert

Aktualności

analiza rynku nieruchomości w Poznaniu 2012r.

Opublikowano: 2013-07-30 23:16:52
Tagi: brak
Share |

 

                       

Wartość transakcji zawartych w sektorze przemysłowo-magazynowym w pierwszym półroczu 2012 r. świadczy o jego względnej stabilizacji przy niskim poziomie obrotów. Łączna wartość podpisanych w tym okresie umów sprzedaży wyniosła 111,8 mln EUR wobec 129 mln EUR w tym samym okresie ubiegłego roku i 109 mln EUR w pierwszych dwóch kwartałach 2012 r. Prognoza na drugą połowę roku zakłada utrzymanie się obecnej aktywności inwestycyjnej.

Spośród trzech transakcji zawartych w 2012 r. największą było nabycie portfela czterech parków logistycznych Prologis przez amerykański fundusz Hines Global REIT za cenę 130 mln USD, tj. ok. 97,45 mln EUR. Był to debiut tej firmy na polskim rynku inwestycyjnym, bowiem jej dotychczasowa aktywność ograniczała się jedynie do działalności deweloperskiej. Przy okazji tej transakcji warto dodać, że to pierwszy raz, kiedy Prologis, dysponujący jednym z największych portfeli nieruchomości magazynowych w Polsce, zdecydował się upłynnić część swoich aktywów poza własną grupą kapitałową. Dwie pozostałe transakcje dotyczyły zakupu przez krajowy fundusz BPH FIZ Sektor Nieruchomości 2 II fazy parku magazynowego Ideal Idea Park w Warszawie za 9,36 mln EUR oraz nabycia przez prywatnego inwestora obiektu produkcyjnego typu built-to-suit w Legnicy za ok. 5 mln EUR.

W porównaniu z poprzednim półroczem stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w sektorze magazynowym nie zmieniły się i pozostały na poziomie ok. 7,75%. W przypadku nieruchomości produkcyjnych poziom ten jest wyraźnie wyższy i wynosi ok. 9,5% dla nowych obiektów wynajętych solidnemu najemcy na długi czas.

Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej w pierwszej połowie 2012 r., a zwłaszcza w II kwartale, rozwijał się mniej dynamicznie niż w roku ubiegłym. Wolumen zawartych umów najmu spadł o blisko 27% w stosunku do drugiej połowy 2011 r. Jednak zanotowano także siedemnastoprocentowy wzrost podaży oraz spadek stopy pustostanów o 0,2 punktu procentowego. Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły w czerwcu 2012 r. 7.370.000 mkw.

Niekwestionowanym liderem pod względem posiadanej powierzchni magazynowej pozostaje Warszawa – ok. 2,7 mln mkw. (ok. 37% łącznych zasobów Polski). Największymi regionalnymi rynkami magazynowymi są: Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna i Wrocław mające w swoich zasobach ok. 4,13 mln mkw. powierzchni, co stanowi ok. 56% krajowych zasobów. Ze względu na szybki rozwój infrastruktury drogowej w ostatnich latach przewiduje się powstanie kolejnych parków magazynowych w nowych lokalizacjach, przede wszystkim w Polsce Wschodniej.

Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową w pierwszej połowie 2012 r. wyniósł ok. 710.000 mkw. Znacznie lepszy był I kwartał, kiedy wynajęto ok. 420.000 mkw., o 8% więcej niż w tym samym okresie 2011 r. Natomiast w II kwartale wolumen transakcji wyniósł zaledwie ok. 290.000 mkw., co oznacza 36% spadek w stosunku do tego samego okresu 2011 r. oraz 30% w porównaniu do I kwartału 2012 r. W pierwszym półroczu najwięcej było nowych umów najmu (64% wolumenu), kontynuacje stanowiły 29%, a rozszerzenia powierzchni 7%. Niezmiennie najwyższy udział w popycie mieli operatorzy logistyczni (blisko 40%). Zainteresowanie najemców skupiło się przede wszystkim na magazynach położonych w regionie Warszawy (25%), Górnego Śląska (23%) i Polski Centralnej (17%).

W pierwszym półroczu 2012 r. do użytku oddano blisko 315.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, o ok. 17% więcej niż w drugim półroczu 2011 r. Największą podaż odnotowano w regionie Warszawy (22%), Poznania (20%), Wrocławia (16%) i Górnego Śląska (14%). Znaczącymi projektami zrealizowanymi w pierwszych dwóch kwartałach 2012 r. były: produkcyjno‑magazynowy obiekt BTS dla firmy Manuli Hydraulics w Radomsku (32.000 mkw.) wybudowany przez dewelopera Panattoni, I faza parku Goodman Poznań Logistic Centre (30.000 mkw.), produkcyjno‑magazynowy obiekt BTS dla firmy Metsä Tissue w Krapkowicach (26.000 mkw.) wybudowany przez Goodman oraz I faza parku Gdańsk Kowale II (26.000 mkw.) wybudowanego przez 7R Logistic.

W czerwcu 2012 r. w budowie pozostawało ponad 290.000 mkw. magazynów, o ok. 20% mniej niż na koniec zeszłego roku. Niemal 90% powierzchni w budowie zostało już wynajęte, gdyż nadal warunkiem koniecznym do otrzymania finansowania nowej inwestycji jest jej zabezpieczenie przedwstępnymi umowami najmu (pre-lease) na okres minimum 4 lub 5 lat. Najwięcej nowoczesnej powierzchni magazynowej buduje się w regionie wrocławskim (59.000 mkw.), górnośląskim (56.000 mkw.) oraz Polski Centralnej (45.000 mkw.).

Na koniec pierwszego półrocza 2012 r. stopa pustostanów wyniosła 11,7%, co oznacza spadek o 0,2 punktu procentowego w porównaniu z końcem ubiegłego roku, ale również wzrost o 0,6 punktu procentowego w stosunku do I kwartału bieżącego roku. Mniejszy wolumen zawartych transakcji w II kwartale 2012 r. przyczynił się do zniwelowania znacznego spadku współczynnika niewynajętej powierzchni z pierwszej części półrocza. Na koniec czerwca 2012 r. w Polsce było blisko 865.000 mkw. niewynajętej powierzchni, najwięcej (w liczbach bezwzględnych) w strefie Warszawa-Okolice (390.000 mkw.) oraz w Polsce Centralnej (120.000 mkw.). Jednak najwyższe współczynniki pustostanów miały mniejsze rynki, np. Rzeszów (38%) i Lublin (38%), które charakteryzują się dość ograniczonymi zasobami. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w czerwcu 2012 r. dotyczył Torunia (0%),Poznania (3,8%) i Górnego Śląska (4,1%). Mimo obniżenia poziomu pustostanów, czynsze w większości regionów były stabilne lub nawet zauważalny był ich niewielki spadek, co związane było z malejącym wolumenem najmu oraz rosnącą podażą, zwłaszcza w mniejszych regionach. Najwyższe czynsze nominalne notowane są nadal w miejskiej strefie Warszawy (4,50–5,80 EUR/mkw./miesiąc), a najniższe w Polsce Centralnej (2,65–3,95 EUR/mkw./miesiąc) i na przedmieściach stolicy (2,65–4,00 EUR/mkw./miesiąc). W pozostałych regionach stawki wynoszą średnio od 3,20 do 4,00 EUR/mkw./miesiąc.

Zasoby powierzchni magazynowej w regionie Poznania na koniec czerwca 2012 r. wyniosły ponad 1.000.000 mkw. Większość magazynów koncentruje się na przedmieściach stolicy Wielkopolski, wzdłuż autostrady A2 (Gądki, Komorniki, Krzesiny, Luboń) oraz drogi ekspresowej S11 (Swadzim). Pojedyncze parki znajdują się również w Bugaju, Kostrzynie, Kórniku i Swarzędzu. Do regionu Poznania zaliczane są także dalsze lokalizacje: Gorzów Wielkopolski, Konin, Leszno, Rawicz oraz Świebodzin. W pierwszej połowie 2012 r. oddano do użytku prawie 63.000 mkw. powierzchni magazynowej (20% krajowej podaży), a największym obiektem wprowadzonym na rynek Poznania w tym czasie była pierwsza faza Goodman Poznań Logistics Centre (30.000 mkw.). W czerwcu 2012 r. w budowie znajdowało się blisko 32.000 mkw., o ok. 50% mniej niż na koniec 2011 r. Popyt na powierzchnię magazynową w regionie w pierwszej połowie bieżącego roku utrzymał się na nieco niższym poziomie niż w ostatnich dwóch kwartałach 2011 r. i wyniósł ok. 84.000 mkw. Dość stabilny wolumen transakcji pozwolił utrzymać najniższy wskaźnik pustostanów w Polsce, który na koniec II kwartału 2012 r. osiągnął poziom 3,8% i był niższy o ok. 0.2 punktu procentowego w porównaniu z grudniem 2011 r. Na koniec czerwca bieżącego roku w ofercie najmu znajdowało się ok. 38.000 mkw. powierzchni. Czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie.

Rynek nieruchomości logistyczno-magazynowych w  aglomeracji poznańskiej obejmuje ok. 0,9 mln m2 powierzchni, co plasuje go na 4 miejscu w Polsce, za Warszawą (2,6 mln m2), Śląskiem (1,4 mln m2) i Polską Centralną (ponad 1 mln m2).Większość z nich jest zlokalizowana poza granicami miasta Poznania, głównie w Tarnowie  Podgórnym, Gądkach, Swarzędzu i Komornikach. Do najważniejszych  parków magazynowych należą:

  • ProLogis      Park Poznań I,  II,  pow. 167 tys. m2,
  • Panattoni      Park Poznań I, II, pow. 120 tys.  m2,
  • CLIP      Centrum Logistyczno-Inwestycyjne  Swarzędz, pow. 75 tys.m2,
  • Tulipan      Park Poznań -  Komorniki, pow. 250 tys. m2,
  • Point      Park – Gadki,  pow. 176 tys. m2,
  • Luvena,      pow.  75 tys. m2.

Na terenie aglomeracji poznańskiej są też powierzchnie magazynowe wysokiej klasy dostępne dla mniejszych klientów, jak na przykład: 

  • Centrum      Magazynowe Heye,  pow. 11 tys.  m2,
  • Nickel      Technology Park, Złotniki  – 10 tys. m2.

W 2012 roku w regionie poznańskim wynajęto łącznie 182 tys. m2 powierzchni magazynowej. W trakcie budowy znajduje się obecnie ok. 20 tys. m2.

Według danych Colliers International deweloperzy planują w regionie budowę kolejnych 730 tys. m2powierzchni logistyczno-magazynowej. Zachęca ich do tego najniższy w Polsce poziom pustostanów w wysokości 4,12% oraz osiągane miesięczne stawki czynszu efektywnego wynoszące od 2,60 do 3,10 EUR/m2. Zgodnie z prognozami Colliers w najbliższych latach na poznańskim rynku powierzchni magazynowej będziemy mieli do czynienia z dalszym spadkiem współczynnika pustostanów i wzrostem stawek czynszu. Deweloperzy będą jednak odchodzić od inwestycji o charakterze spekulacyjnym na rzecz projektów typu „BTS".

Przedmiotem analizy były czynsze dzierżawne za wynajem budynków i pomieszczeń porównywalnych do nieruchomości wycenianej. Badaniem rynku objęto miasto Suchy Las charakteryzujące się podobną formą zabudowy, tj. budynki produkcyjno-magazynowe. Rynek Najmu powierzchni magazynowej rozwija się aczkolwiek nie można jednoznacznie stwierdzić czy zaspokaja on potrzeby klientów. W Suchy Las  przeciętna poszukiwana powierzchnia w magazynowych kształtuje się na poziomie od 400m2 do 1000m2. Zauważono iż największy popyt na powierzchnie magazynowe na obrzeżach miasta (przy autostradzie oraz drodze krajowej 11) oraz małe magazyny w centrum gminy. Klienci zwracają coraz większą uwagę na standard, funkcjonalność, dogodność dojazdu oraz możliwości parkowania. 

Czynsze w Suchym Lesie najbardziej podobnych do wycenianej  lokali w budynkach magazynowych wahają się pomiędzy 6-14  zł/m2/miesiąc 

Wysokość stawek uzależniona jest od lokalizacji, funkcjonalności, stanu technicznego budynków, możliwości magazynowania,  oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

Charakterystyka próbki:

  • budynki      o najniższym czynszu- lokalizacja niekorzystna,      podstawowe wyposażenie techniczne, stan techniczny średni, niski standard      wykończenia budynku, niska funkcjonalność,
  • budynki      o najwyższym czynszu- lokalizacja i sąsiedztwo      korzystne

(obrzeża miasta przy trasach wylotowych), pełne wyposażenie techniczne, bardzo dobry stan techniczny budynku, wysoki standard wykończenia budynku, pomieszczenia funkcjonalne.

 

 Źródło analizy : Markebeat jesień 2012r.




Agent miesiąca

imię i nazwisko: ANWO-nieruchomości telefon: +48 602 258 128;